上海60岁以上
老年人口共512万，占户籍总人口35%，老龄化严重。若没有不断涌入城市新血，社保怎
维持？养老服务由谁来做？但如果为这些新移民提供公共服务覆盖有限，孩子上学难，看病报销难，他们便无法安居乐业。存在
很多年“留守”问题，也还会持续下去。土地流转与户籍改革
增加城市中学校和医院数量，可能还相对容易些，增加住房很困难。大城市不仅土地面积有限，而且由于对建设用地指标管制，就算有土地也盖不房子。假如用地指标可以跟着人口流动，人口流出地用地指标减少，人口流入地指标增多，就可能缓解土地供需矛盾、提高土地利用效率。而要让建设用地指标流转起来，首先是让农村集体用地参与流转。
国土地分为两类（见第二章）：城市土地归国家所有，可以在市场上流转；农村土地归集体所有，流转受很多限制。要想增加城市土地供应，最直接办法是让市区和近郊集体建设用地参与流转。比如在北京市域内，集体建设用地占建设用地总量五成，但容积率平均只有0.3—0.4，建设密度远低于国有土地。上海集体建设用地占总建设用地三成，开发建设强度也大大低于国有土地。(25)
关于集体土地入市，早在2008年党十七届三中全会审议通过《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题决定》里就有原则性条款：“逐步建立城乡统
建设用地市场，对依法取得农村集体经营性建设用地，必须通过统有形土地市场、以公开规范方式转让土地使用权，在符合规划前提下与国有土地享有平等权益。”但地方有地方利益，这些原则当时未能落到实处。2008年后数年间，地方z.府主要精力还是在“土地财政／金融”框架下征收集体用地，扩张城市。
自2015年起，全国33个试点县市开始试行俗称“三块地”改革，即农村土地征收、集体经营性建设用地入市以及宅基地制度改革。在此之前也有些零星地方试点和创新，比较有名是重庆“地票”制度。若个农民进城，家里闲置两亩宅基地，他可以将其还原成耕地，据此拿到两亩地“地票”，在土地交易所里卖给重庆市域内需要建设指标区县。按每亩“地票”均价20万元算，扣除两亩地复耕成本约5万元，净所得为35万元。农户能分到其中85%（其余15%归村集体），差不多30万元，可以帮他在城里立足。每年国家给重庆主城区下达房地产开发指标约2万亩，“地票”制度每年又多供应2万亩，相当于土地供给翻番，所以房价直比较稳定。(26)
2017年，中央z.府提出，“在租赁住房供需矛盾突出超大和特大城市，开展集体建设用地上建设租赁住房试点”。(27)这是个体制上突破，意味着城市z.府对城市
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