，z.府财力和人力都有限，除
些土地，没什
家底。因此有些地方干脆就划片地出来，完全依托民营企业来开发产业园区，甚至连招商引资也并委托给这些企业。
这类民企
代表是华夏幸福，这家上市公司核心经营模式是所谓“产城结合”，即同时开发产业园区和房地产。简单来说，z.府划大片土地给华夏幸福，既有工业用地，也有商住用地，面积很大，常以“平方公里”为度量单位。华夏幸福不仅负责拆迁和平整，也负责二级开发。在让该公司声名大噪河北固安高新区项目中，固安县z.府签给华夏幸福土地总面积超过170平方公里。2017年第11期《财新周刊》对华夏幸福做深度报道，称其为“造城者”，不算夸张。
工业园区开发很难盈利。招商引资本就困难，而想培育个园区，需要引入大批企业，过程更是旷日持久，所以华夏幸福赚钱主要靠开发房地产。所谓“产城结合”，“产”是旗帜，“城”是重点，需要用卖房赚到快钱去支持产业园区运营。按照流程，z.府委托华夏幸福做住宅用地级开发，之后这片“熟地”要还给z.府，再以招拍挂等公开方式出让给中标房地产企业。假如在这环节中华夏幸福没能把地拿回来，也就赚不到房地产二级开发大钱。但据《财新周刊》报道，在实际操作中，主导级开发华夏幸福是近水楼台，其他企业很难参与其产业园区中房地产项目。
用房地产盈利去反哺产业园区，这听起来很像第二章所描述z.府“土地财政”：手低价供应工业用地，招商引资，换取税收和就业；手高价供应商住用地，取得卖地收入。但z.府“亏本”招商引资，图是税收和就业，可作为民企华夏幸福，又能从工业园区发展中得到什呢？答案是它也可以和z.府分享税收收益。园区内企业缴纳税收（地方留存部分），减去园区运营支出，华夏幸福和z.府可按约定比例分成。按照法律，z.府不能和企业直接分享税收，但可以购买企业服务，以产业发展服务费名义来支付约定分成。
z.府付费使用私营企业开发建设基础设施（如产业园区），不算什新鲜事。这种模式叫“z.府和社会资本合作”（Public-PrivatePartnership,PPP），源于海外，不是中国发明。如果非要说中国特色，可能有二。第是项目多，规模大。截至2020年5月，全国入库PPP项目共9575个，总额近15万亿元，但真正开工建设项目只有四成。第二个特色是“社会资本”大都不是民营企业，而是融资平台公司或其他国企，比如本节中提到成都文旅集团、兆润集团、中新集团等。截至2019年末，在所有落地PPP项目中，民营企业参与率不过三成，大都只做些独立项目，比如垃圾或污水处理。(8)像华夏
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