上篇 微观机制 第三章 政府投融资与债务（4 / 20）

地融资平台公司般只参与前期拆迁和土地整理。用术语来说，块划出来“生地”，平整清理后才能成为向市场供应“熟地”，这个过程称为“土地级开发”。“级开发”投入大、利润低，且涉及拆迁等复杂问题，般由z.府融资平台公司完成。之后建设和运营称为“二级开发”，大都由房地产公司来做。工业园区开发：苏州工业园区vs华夏幸福

从运营模式上看，成都文旅集团有z.府融资平台企业显著特点，但大多数融资平台主业不是旅游开发，而是工业园区开发和城市基础设施建设。工业园区或开发区在国遍地开花。2018年，国家级开发区共552家，省级1991家，省级以下不计其数。(5)

苏州工业园区是规模最大也是最成功国家级开发区之，占地278平方公里。2019年，园区GDP为2743亿元，公共财政预算收入370亿元，经济体量比很多地级市还大。(6)如此大规模园区开发和运营，自然要比“宽窄巷子”复杂得多，参与公司众多，主力是两家国企：兆润集团负责土地整理和基础设施建设（土地级开发），2019年底刚上市中新集团负责建设、招商、运营（土地二级开发）。

兆润集团（全称“苏州工业园区兆润投资控股集团有限公司”）就是家典型融资平台公司。这家国有企业由园区管委会持有100%股权，2019年注册资本169亿元，主营业务是典型“土地金融”：管委会把土地以资本形式直接注入兆润，由它做拆迁及“九通平”等基础开发，将“生地”变成可供使用“熟地”，再由管委会回购，在土地市场上以招拍挂等形式出让，卖给中新集团这样企业去招商和运营。兆润集团可以用z.府注入土地去抵押贷款，或用未来土地出让受益权去质押贷款，还可以发债，而还款来源就是管委会回购土地时支付转让费及各种财政补贴。兆润集团手中土地很多，在高峰期2014年末，其长期抵押借款超过200亿元，质押借款超过100亿元。(7)

与成都宽窄巷子或上海新天地这样商业项目相比，开发工业园区更像基础设施项目，投资金额大（因为面积大）、盈利低，大都由融资平台类国企主导开发，之后交给z.府去招商引资。而招商引资能否成功，取决于地区经济发展水平和营商环境。像上海和苏州工业园区这种地方，优秀企业云集，所以招商重点是“优中选优”，力争更好地聚合本地产业资源和比较优势。去过苏州工业园区三次，每次都感叹其整洁和绿化环境，不像个制造业企业云集地方。2019年，园区进出口总额高达871亿美元。虽说其飞速发展借长三角东风，但运营水平如此之高，园区管委会和几家主要国企功不可没。

而在很多中西部市县，招商就困难多。地理位置不好，经济发展水平不高