是飙升。再比如亚特兰大，住房建设指标能够灵活调整，因此虽然也有大量人口涌入，但房价
直比较稳定。(2)
国
城市化速度很快，居民收入增长速度也很快，所以住房需求和房价上涨很快。按照国家统计局数据，自1998年住房商品化改革以来，全国商品房均价在20年间涨
4.2倍。但各地涨幅大不相同。三四线城市在2015年实行货币化棚改（见第六章）之前，房价涨幅和当地人均收入涨幅差不多；但在二线城市，房价就比人均收入涨得快；到线城市，房价涨幅远远超过收入：2015年之前十年间，北、上、广、深房价翻两番，年均增速13%。(3)
地区房价差异主要原因是供需失衡。人口大量涌入大城市，居住用地供给速度远赶不上人口增长。2006年至2014年，500万人和1000万人以上大城市城区人口增量占全国城区人口增量近四成，但居住用地增量才占全国增量两成，房价自然快速上涨。而在300万人以下尤其是100万人以下小城市中，居住用地增量比城镇人口增量更快，房价自然涨不上去。从地理分布上看，东部地区城镇人口要比用地增速高出近10%，住房十分紧张；而西部和东北地区则反过来，建设用地指标增加得比人口快。(4)
中国对建设用地指标实行严格管理，每年新增指标由中央分配到省，再由省分配到地方。这些指标无法跨省交易，所以即使面对大量人口流入，东部也无法从西部调剂用地指标。2003年后十年间，为支持西部大开发并限制大城市人口规模，用地指标和土地供给不但没有向人口大量流入东部倾斜，反而更加向中西部和中小城市倾斜。2003年，中西部土地供给面积占全国新增供给比重不足三成，2014年上升到六成。2002年，中小城市建成区面积占全国比重接近半，2013年上升到64%。(5)土地流向与人口流向背道而驰，地区间房价差距因此越拉越大。
然而这种土地倾斜政策并不能改变人口流向，人还是不断向东部沿海和大城市集聚。这些地区不仅房价直在涨，大学高考录取分数也直在涨。中西部房价虽低，但年轻人还是愿意到房价高东部，因为那里有更多工作机会和资源。倾斜土地政策并没有留住人口，也很难留住其他资源。很多资本利用西部优惠政策和廉价土地，套取资源，又回流到东部去“炒”房地产，没在西部留下可持续发展经济实体，只给当地留下堆债务和片空荡荡工业园区。
建设用地指标不能在全国交易，土地使用效率很难提高。地方z.府招商引资竞争虽然激烈，也经常以土地作为手段，却很难持续提高土地资源利用效率。发达地区土地需求旺盛，地价大涨，本应增加用地指标，既满足需求也抑制地价。但因为土地分配受
请关闭浏览器阅读模式后查看本章节，否则可能部分章节内容会丢失。
